ANA SAYFA

HAKKIMIZDA

PROJELERİMİZ

YÖNETİM KADROSU & DANIŞMANLAR

HİZMETLER

BASINDA HABERLER

İLETİŞİM
 SATILIKLAR
 KİRALIKLAR
 DETAYLI ARAMA
 PROJELERİMİZ
 UZMANLIK ALANIMIZ
 HABER & DUYURU
 BİLGİLER
Satılık
: 22
Kiralık
: 25
Villa
: 19
Apartman Dairesi
: 0
Diğer
: 28
BİLGİLER
 
GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ SORULAR
TÜKETİCİ HAKLARI
BAYINDIRLIK İSKAN BAKANLIĞI BİRİM m2 İNŞAAT MALİYET BEDELİ TABLOSU ( X1000 TL.)
GAYRİMENKUL KİRA AKDİNE İLİŞKİN GENEL BİLGİLER
GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR
 
GAYRİMENKUL KİRA AKDİNE İLİŞKİN GENEL BİLGİLER


1- Kira akdi nedir?
Kira akdi,bir şeyden(kiralanan) bedel mukabili yararlanma ve kullanma hakkını veren ve iki tarafa borç yükleyen bir akittir. Kiralayan gayrimenkulün (kiralananın) kullanma hakkını kira akdi süresince kiracıya verir ve kiracı da bunun karşılığında kararlaştırılan(kira parası) bedeli öder.

2- Kira akdini yapmaya yetkili olanlar:
Kira akdini gayrimenkulün sahibi, intifa hakkı sahibi veya onların yetki verdiği kişi yapabilir. Kiralayanın mülk sahibi olması gerekmez. Ancak kiralanan gayrimenkulün intifa hakkı sahibinin oluru olmadan kuru mülkiyet sahibi kiraya veremez ve kira parasını alamaz.

3- Kira akdini yapamayacaklar:
Rüştünü ispat etmemiş veya medeni hakları kullanma ehliyetine sahip olmayanlar veli veya vasilerinin izin ve muvafakati olmadan kira akdi yapamazlar

4- Kira akdinin tapuya şerhi:

Kira akdi tarafların anlaşmaları halinde tapuya şerh ettirilebilir. Kira akdi noterlikten resmi olarak düzenlenmeli ve şer ettirileceğine dair sözleşme olmalıdır. Kiralayan malik değilse onun da muvafakati alınmalıdır. Şerhin süresi kira akdinin devam süresidir. Bu takdirde kira akdi müddetince gayrimenkulün el değiştirmesi halinde bile kiracılık şerh ettirilen süre için devam eder.

5- Kira akdinde kefilin sorumluluğu:
Kira akdinde kefil olarak gösterilen kişi akitte yazılı süre ile ve akitte belirtilen kira parası ve bağlı borçlardan kiracı ile birlikte mesuldür. Akitte kefil de yer almış ise kefilin kiracı ile birlikte müşterek ve müteselsil sorumlu olduğu hususu yazılmalıdır.

6- Birden fazla maliki olan gayrimenkulün kiralanması:
Birden fazla maliki olan gayrimenkul müşterek mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunca; iştirak halinde mülkiyete konu ise tüm maliklerce birlikte kiraya verilebilir. Aksi taktirde akit geçersiz olup, akde katılmayanlar kiracı aleyhine müdahalenin men’i davası açıp, tahliye ettirebilirler.

7- Kira sözleşmelerinde süre:
Kira akdinin süresi taraflarca serbestçe kararlaştırılabilir. Süre belirtilmemiş akit belirsiz bir zaman için yapılmış sayılır. Akitde süre belirtilmemiş, ancak yıllık kira miktarı belirtilmişse kira akdi bir yıllık sayılır. Kira akdi yapılırken başlangıç tarihini ve süresini belirtmek çok önemlidir. Akit başlangıç tarihi ve süresi belli olmadığı hallerde bazı hakların kullanılması mümkün olmayabilir.

8- Kiracının kiralananı devir hakkı ve koşulları:

Kiracının kira akdinde açıkça kiralananı devir ve ciro edemeyeceği yazılmış değilse; kiracı kiralananı devredebilir, başkasına kiralayabilir. Bunu önlemek için akde açıkça kısmen veya tamamen devir edilemeyeceği ve kiraya verilemeyeceği yazılmalıdır. Ayrıca kiracının devir hakkını kiralayanın yazılı iznine bağlamak da mümkündür. Bu taktirde kiracı kiralayandan alacağı yazılı izinle kiralananı devredebilir.

9- Kiralayanın kiralanana zorla girmesi:

Kiralayan kullanma hakkını kira bedeli karşılığında verdiği kiralanana zorla girme hakkına sahip değildir.

10-Boşanmış eşin kiralananda oturması:

Boşanmış halinde kira akdinin tarafı olmasa bile eşlerden biri isterse kira akdini devam ettirme hakkına sahiptir.

11- Kiracının kiralanandan ayrılması halinde birlikte oturanların durumu:

Kira akdi kurulduğunda ve devamında kiracı ile birlikte oturanlar (kiralayanın) bilgisi, açık veya zımni muvafakati ile) kiracının ayrılması halinde de akde devam edebilirler. Örneğin kiracı ile birlikte oturan anne-baba kiracının evlenerek ayrılması halinde oturmaya devam edebilirler.

12- Kiracının ölmesi halinde mirasçılarının durumu:
Kiracının ölmesi halinde mirasçıları akde devam edebilirler. İşyerlerinde ise kiracının yaptığı işi sürdüren mirasçı (lar) akde devam edebilirler.

13- Kira parasının ödenme zamanı:
Kira parasının ödenme zamanı akitde kararlaştırılabilir. Gün belirtilmeyip her ay peşin ödeneceği yazılı ise her ayın üçüncü günü sonuna kadar ödenebilir. Sözleşmede açıklık yok ise mahalli örf ve adete göre; bu konuda mahalli örf ve adet yok ise ve kira süresi altı ay veya daha fazla ise süre sonunda, altı aydan az ise her ayın sonunda ödenecektir. Kira süresi de belirsiz ise her ayın sonunda ödenecektir.

14- Kira parasının ödenmemesi halinde izlenecek yol:

Kira parasının süresinde ödenmemesi halinde kiralayan kiracıya kira parasını ödemesi için noterden ihtarname keşide edip, 30 günlük süre verir ve 30 gün içinde ödenmemesi halinde temerrütten tahliye davası açacağını bildirir. Ya da aynı sonucu verecek icra takibi yaparak 30 günlük ihtarlı ödeme emri gönderir. İhtara rağmen 30 gün içinde kiranın ödenmemesi halinde temerrütten dolayı tahliye davası açar. Bunun yanında kiracı kira parasını ödemeyip bir yıl içinde iki kez ihtara maruz kalmış ve ihtarlar neticesi ödeme yapmış ise kiralayan dönem sonunda iki haklı ihtara dayanarak tahliye davası açabilir.

15- Akde aykırı kullanma:

Kiracı tarafından kiralanan akde aykırı olarak kullanılırsa kiralayan kiracıya ihtarname göndererek akde aykırılığı gidermesi için süre verir. Verilen süre sonunda akde aykırılık giderilmez ise akde muhalefetten dolayı tahliye davası açılabilir.

16- Kiralayanın akitten doğan hakları:
Kiralayanın kiracıya karşı haklarını şöyle sıralayabilir:
a-Kira parasını isteme hakkı,
b-Kiralananın özenle ve akde uygun kullanılmasını isteme hakkı,
c-Kiralayanın kiracının kiralayanda bulunan menkul mallarına karşı kullanacağı hapis hakkı. Bu hak B.K.267 vd. maddeleri ile İİK.270-271 maddelerinde düzenlenmiştir.

17- Kiracının akitten doğan hakları:
Kiracının haklarını da şu şekilde sıralayabiliriz:
a-Kiralananın kendisine teslimini isteme hakkı,
b-Kiralananda meydana gelen bozukluğun giderilmesini isteme hakkı,
c-Kiralayanın gideremediği ufak tefek eksiklikleri giderme hakkı,
d-Kiralanana vaki tecavüzün def’ini isteme hakkı,
e-Kira akdinin feshini isteme hakkı.

18- Kiracının ve Kiralayanın apartman yönetimine karşı sorumlulukları:
Kiracı apartman genel giderlerine katılmak ve aidatını ödemek zorundadır. Ancak apartman veya oturduğu dairenin kat mülkiyeti kanununun kat malikine yüklediği giderlerine katılmaz. Örneğin apartmanın kalorifer kazanının değiştirilmesi mülk sahibinin sorumluluğunda olduğundan kiracı buna ilişkin gidere katılmaz. Kiralayan ise kat mülkiyeti kanununca kendisine yüklenen giderlerden sorumlu olduğu gibi; kiracı tarafından ödenmeyen genel giderlerden(aidat) de kiracı ile birlikte apartman yönetimine karşı sorumludur.

19- Kiralananın satılması halinde kiracının yeni malike karşı sorumlulukları:

Kiralanan satıldığı taktirde kiracı kira akdinden doğan tüm sorumluluklarından yeni malike karşı da sorumludur.

20- Kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesinden sonra başkasına kiralanması:
Kendisinin, eşi veya çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralayan veya malik veya intifa hakkı sahibi ihtiyaçtan dolayı tahliye davası açabilirler. Kiralayan tarafından kiracı aleyhine ihtiyaçtan tahliye davası açılmış, dava lehine neticelenmiş ve icra memuru vasıtası ile tahliye edilmiş ise; kiralayan bu halde tahliye ettiği gayrimenkulü (mücbir sebepler dışında) üç yıl süre ile kiraya veremez. Buna aksi harekette ise 6 aydan 1 yıla kadar hapis ve 3 yıllık kira bedeli tutarında ağır para cezası ile cezalandırılabilir.

21-Kira tesbit davası:
Kira parasının yeni kira döneminde ne kadar arttırılacağına ilişkin olarak kira akdinde açık bir hüküm yok ise kiralayan yeni dönem kira parasının ne kadar arttırılacağına ilişkin olarak kira döneminin bitmesinden 15 gün öncesinde kiracının elinde olacak şekilde ihtarname gönderir ve kiracının bunu kabul etmemesi halinde de kira tesbit davası açabilir.

22-Kira parasının günün şartlarına uyarlanması:
Ülkenin ekonomik koşullarının olağanüstü değiştiği hallerde kiracı kira parasının günün Ekonomik koşullarına uyarlanması, indirilmesi için dava açabilir. Bunun gibi kiralayan da Kira parasının ekonomik koşullara uyarlanması, arttırılması için dava açabilir. Kiralayanın Yeni dönem için kira tesbit davası açma hakkının olduğu nazara alındığında bu durum Uzun süreli akitlerde uygulanabilir.

23- Kiracının kat mülkiyeti kanunundan doğan hak ve yükümlülükleri:
Kiracı kat mülkiyeti kanununun kat malikine tanıdığı bazı hakları kullanabilir. Apartmanın ortak yerlerinden faydalanabilir. Oturduğu yerde diğer kat maliklerinin haksız Fiili sonucu meydana gelen zararın tazminini isteyebilir. Kiracının kat mülkiyetinden doğan dava hakkı oturduğu bölüm ve onun doğrudan ilişkili olduğu ortak yer veya eklentidir. Kiracı tıpkı kat maliki gibi genel giderlerden sorumludur. Ortak yerlere el atamaz, gürültü yapamaz, apartmanı pis kullanamaz, yönetim planı esaslarına uymak zorundadır.

24-Konutta hayvan besleme:
Bu konuda öncelikle yönetim planına bakmak gerekir. Hayvan besleme hususu düzenlenmiş mi, hangi hayvanların beslenmesine izin verilmiş? Ancak bu konudaki en önemli kıstas apartman sakinlerini rahatsız etmemektir. Olay yargıya yansıdığında konutta beslenecek hayvan olup olmadığı, rahatsızlık yaratıp yaratmayacağına bakılır.

25- Kiracının vergi yasasından kaynaklanan sorumluluğu:
Kiracı mesken olarak kullandığı kiralananın sadece çevre temizlik vergisinden sorumludur. İşyeri olarak kiraladığı gayrimenkulün ise çevre temizlik vergisi yanında stopaj oranında vergisini keserek kiralayan adına yatırmak zorundadır.

26- Kiralananda meydana gelen zararın tesbiti ve tazmini:
Kiralayan kiracının kiralananda meydana getirdiği hasarın tesbitini gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesinden isteyebilir ve tesbit edilen zararın tazmini için kiracıya dava açabilir.

27- Tevdi yeri tayini:
Kiracının akit hükümlerine uygun olarak vermek istediği veya konutta ödemeli olarak gönderdiği kira parasını kiralayanın almaması halinde, kiracı bu durumu kanıtlamak Kaydıyla mahkemeye başvurarak kiraları ödeyebilmesi için tevdi yeri tayini ister. Mahkemece belirlenen tevdi yerine (ki bu bir banka şubesi olmaktadır) kiralarını ödeyerek borcundan kurtulur.

28- Kiralayanın tahliye davası açma hakkı:
Kiracı kira dönemi bitmeden en az 15 gün öncesinden mecuru tahliye edeceğini bildirmediği taktirde akit aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. Kiralayanın kanundan doğan tahliye haklarını kullanmak haricinde tek taraflı feshi mümkün değildir. Kiralayanın Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7.Madde hükümlerine göre tahliye haklarını şöylece sıralayabiliriz:
a) B.K hükümlerine göre temerrütten tahliye
b) “ “ “ akde muhalefetten tahliye
c) “ “ “ kiracının iflası ve birikmiş ve işleyecek kiralar için teminat gösterememesi halinde tahliye
d) 6570 sk.na göre tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye
e) “ “ konut ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye
f) “ “ yeniden inşaa ve tadilat nedeniyle tahliye g) “ “ yeni iktisap nedeniyle tahliye (yeni malikin tahliye hakkı)
h) “ “ iki haklı ihtar nedeniyle tahliye
i) “ “ kiracı veya eşinin aynı şehir veya belediye hudutları içinde meskeni olması

29- Tahliye taahhüdünün geçerliliği:
Kiracı tarafından verilen ve kiralananı ne zaman tahliye edeceğini belirten tahliye taahhüdünün kira akti tarihinden sonraki bir tarihte verilmiş olması gerekir. Kira akdi ile aynı gün veya önceki tarihte verilen tahliye taahhüdü geçerli değildir. İlerde ihtilaflarla uğraşmamak için mümkün olduğunca tahliye taahhüdünün noterden düzenlenmesi istenmelidir. Noterden düzenlenmiyor ise tahliye taahhüdünü bizzat kiracının yazması veya tarih,isim ve imzasının kiracı tarafından yazılması sağlanmalıdır.

30- Kira akdine aykırı sayılacak haller:
Kiracı kiralananı kira akdine uygun kullanmak zorundadır. Akde aykırı her türlü kullanım sonucu aleyhinde akde aykırılığı düzeltmedikçe tahliye davası açılabilir. Akde aykırılık hallerine şunları örnek verebiliriz: kiracının devir yasağına rağmen kiralananı başkasına devretmesi veya kiralaması, başka şahıslarla kiralananı paylaşması, kiralananda kiralayanın izni olmaksızın tadilat yapması, mesken olarak kiraladığı yeri işyeri haline getirmesi, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına aykırı olarak kullanması, şahsen kiracı olduğu yerde şirket kurması vb.

 
     
Copyright © 2011
RE/MAX DELTA
Alkent 2000 2.faz yanı, Hadımköy yolu no:3 Büyükçekece İstanbul | Türkiye
Tel:0212 858 04 36 | Fax:0212 858 04 42 www.remaxdelta.com | delta@remaxdelta.com
CreatedBY
COMUNER