ANA SAYFA

HAKKIMIZDA

PROJELERİMİZ

YÖNETİM KADROSU & DANIŞMANLAR

HİZMETLER

BASINDA HABERLER

İLETİŞİM
 SATILIKLAR
 KİRALIKLAR
 DETAYLI ARAMA
 PROJELERİMİZ
 UZMANLIK ALANIMIZ
 HABER & DUYURU
 BİLGİLER
Satılık
: 16
Kiralık
: 28
Villa
: 16
Apartman Dairesi
: 0
Diğer
: 28
GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR « Geri Dön  
GAYRİMENKUL ALIM-SATIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR


Şükrü KIZILOT*


I- GİRİŞ
Gayrimenkul alanlar ve satanların, vergi yasalarında ve Harçlar Yasası’nda yeralan bazı özel hükümleri önceden bilmelerinde sayısız yarar var. Gayrimenkul alanların; aldıkları gayrimenkulün geçmiş yıllarda emlak vergisi borcunun olup olmadığı, tapu değeri gösterilirken belirlenecek tutarın, gelir vergisi ve harç yönünden taşıdığı özellikler, verilecek olan ilk emlak vergisi beyannamesi, eşe ya da çocuğa gayrimenkul alınması gibi hususlar, dikkat edilmesi gereken başlıca noktaları oluşturuyor.

Gayrimenkul satanların da; gayrimenkulün tapudaki satış değeri, bu değerin gelir vergisi ve harç yönünden önemi, satıştan doğan kazancın gelir vergisi, şirketlerin gayrimenkul satışındaki vergi istisnası gibi hususlarda, satıcının dikkat etmesi gereken noktaları oluşturuyor.

Aşağıda, gayrimenkul alanların ve satanların dikkat edecekleri noktalar, ayrı ayrı başlıklar altında ele alınarak açıklanmaya çalışılmıştır.

II- GAYRİMENKUL ALIMINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

A- GAYRİMENKULÜN GEÇMİŞ VERGİ BORCU

Özellikle, kullanılmış gayrimenkul alanların, gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini başka bir anlatımla, emlak vergisi borcunun olup olmadığını araştırmalarında yarar vardır. Bunun en pratik yolu, satıcıdaki makbuzları alıp kontrol etmek ve her ihtimale karşı da, birer fotokopisini saklamaktır.

Emlak Vergisi Yasası’nın 30. maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinin ödenmesinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincirleme olarak sorumlu tutulurlar. Gayrimenkulü satın alan kişi, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini, faiziyle birlikte daha sonra önceki sahibine rücu edebilir1.

B- GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ DEĞERİ

Gayrimenkulün tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir

1- Gelir Vergisi Açısından

Gayrimenkullerin, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan kazancın “Değer artışı kazancı” olarak beyan edilip, gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor (GVK geçici md. 56/D- 6). Satın aldığı gayrimenkulü, 4 yıl içinde elden çıkarmaları sözkonusu olanların, gayrimenkulün maliyet bedeline esas olan, alış bedelini düşük göstermemelerinde yarar var. Aksi halde, 4 yıl içinde satılması sonucu, ortaya gerçeğin de üzerinde bir kar çıkar2.

2- Harç Yönünden

2001 yılı başından itibaren, gayrimenkullerin harca esas olan değeri yüzde 56 oranında arttı. Gayrimenkulün gerçek alış bedelinin, tapu harcına esas olan tutardan düşük olması halinde, gerçek alış bedelinin tapu senedine yazılmasını, tapu işlemleri sırasında talep etmek mümkündür.

Bu durum, özellikle kamu görevlilerini “mal beyanı” yönünden, önümüzdeki yıllarda da, vergi mükelleflerini “Nereden buldun?” sorgulaması yönünden ilgilendiriyor.

3- Harcın Oranı Yönünden

Gayrimenkul alımı sırasında, hem alıcı hem de satıcı, tapu harcına esas değer üzerinden binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler3.

2001 Yılı Gayrimenkul Harçları
Oran (Binde)

Gayrimenkul alım-satımında (alıcı ve satıcı ayrı ayrı)
15

Gayrimenkullerin, sermaye şirketlerine sermaye olarak konulması
36

Yapı kooperatiflerinin, ortaklarına dağıttığı gayrimenkullerin tapu işleminde
1,8

Gayrimenkullerin mirasçılara intikalinde
9

Gayrimenkullerin ifraz, taksim ve birleştirme işlemlerinde
9

Gayrimenkul ipoteğinde sağlanan borç miktarı üzerinden
3,6

Kira sözleşmelerinde, kira süresinin tapuya tescilinde, hesaplanacak kira tutarı üzerinden, sözleşme yoksa bir yıllık kira bedeli üzerinden
5,4

Arsa ve arazi üzerine yeniden inşa olunan binaların tescilinde, emlak (bina) vergisi değeri üzerinden
15

Gayrimenkullerin, ölünceye kadar bakma anlaşmasına dayanarak edinilmesinde, emlak vergisi değeri üzerinden


15


C- EMLAK VERGİSİ BEYANNAMESİ

Gayrimenkul alanların, “o yılın sonuna kadar” emlak vergisi beyannamesi vermeleri gerekiyor. Buna göre, örneğin Ocak 2001’de gayrimenkul alanların, en geç 31 Aralık 2001’e kadar Emlak Vergisi Beyannamesi vermeleri gerekiyor (EVK md. 23/ c). Emlak vergisi ise, izleyen yılda yani 2002’den itibaren ödenmeye başlanacak. Satıldığı yılın emlak vergisini ise, satıcı ödeyecektir.

Gayrimenkulün, bütçe yılının son üç ayı içinde, örneğin Kasım ayında alındığı durumlarda, Emlak Vergisi Beyannamesi, gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren “üç ay içerisinde” verilecek (EVK md.23).

D- EŞE VE ÇOCUĞA ALINAN GAYRİMENKUL

Gayrimenkulün, eş ve çocuğa alınması ancak ödemesinin aile reisi tarafından yapılması halinde, “İvazsız” yani karşılıksız bir intikal sözkonusu olur. Bu ise veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş ya da çocuğun, beyanname verip, yüzde 5-l5 arasında oranı değişen, veraset ve intikal vergisini ödemeleri gerekir. Ancak, aile reisinin eşe ya da çocuğa gayrimenkulün bedelini “borç olarak” vermesi halinde, herhangi bir vergileme sözkonusu olamaz4.

E- NEREDEN BULDUN SORUSU

Gayrimenkul alanlara, gayrimenkulün bedelini “Nereden buldun?” şeklinde soru yöneltilmesi, bununla ilgili yasanın 2003 yılına kadar ertelenmesi nedeniyle sözkonusu değildir. Ancak, Vergi Usul Yasası’nın 30/7. maddesini de, ayrıca gözönünde bulundurmak gerekiyor.

III- GAYRİMENKUL SATIŞINDA DİKKAT EDİLECEK NOKTALAR

A- GAYRİMENKULÜN TAPUDAKİ SATIŞ DEĞERİ

2001 yılında satılacak olan gayrimenkul kaça satılacak olursa olun, tapuda “asgari bir değer” göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün, 2000 yılındaki Emlak vergisine esas değerini, asgari yüzde 56 oranında artırmak zorunluluğu var. Örneğin, 2000 yılındaki emlak vergisi değeri l00 milyar lira olan gayrimenkulü, 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran ya da Aralık ayında satılsın, alım-satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz, bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok. Yani 200 milyar lira da gösterilebilir. Ancak ona göre de harç ödenir.

B- GAYRİMENKULÜN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ

Gayrimenkulünüzün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde, gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır ancak, tapu senedine de gerçek satış bedeli yazılır.

C- ÖDENECEK HARÇ

Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı tapu harcına esas değer üzerinden, binde l5 oranında harcı ayrı ayrı öderler.

D- KAZANCIN GELİR VERGİSİ

Gayrimenkulün, iktisap yani edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılması halinde, satıştan doğan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilir. Ancak, 4 yıllık süre geçtikten sonra satılması halinde, kazancın tutarı ne olursa olsun, gelir vergisi ödenmez (GVK geçici Md. 56/ D-6). Satılan gayrimenkul, miras ya da hibe yoluyla edinilmişse, satış bedeli kaç milyar lira olursa ve ne zaman satılırsa satılsın, ortaya çıkan kazanç nedeniyle gelir vergisi ödenmez

E- ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL SATIŞI5

Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler, gayrimenkulün satışı nedeniyle fatura düzenlemek ve ayrıca KDV’de tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkulün satışından doğan kazanç da, vergiye tabidir.

Kurumlar Vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse;

a) Gayrimenkul satış kazancı nedeniyle, Kurumlar Vergisi ödemezler.

b) Tapu harcı ödemezler.

c) Satış işlemi de KDV’ye tabi tutulmaz.

Ancak, satıştan doğan kazanç nedeniyle yüzde 15 stopaj öderler (KVK geçici md. 28).

F- SATIŞIN BELEDİYEYE BİLDİRİLMESİ

Gayrimenkulünü satanlar, ileride emlak vergisine ve çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için, gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra, ilgili belediyeye, bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar vardır.

G- GAYRİMENKULÜNÜ SATANLARIN KAZANÇ VERGİSİ

Gayrimenkulün iktisap (yani edinme) tarihinden itibaren 4 yıl geçtikten sonra satılması, örneğin 1996 ya da daha önceki yıllarda edinilen gayrimenkulün satılması halinde, kaç liraya satılırsan satılsın, gelir vergisi ödenmeyecek (GVK geçici md. 56/D-6).

Satılan gayrimenkulün, edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde satılması halinde ise, ortaya çıkan kazanç nedeniyle, gelir vergisi ödenmesi söz konusu olabilecek.

Ancak gayrimenkulün; miras ya da hibe yoluyla edinildiği durumlarda, satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun, gelir vergisi ödenmez (GVK geçici md. 56/D-6).

1- Kazancın Hesabı ve Vergisi

Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen gayrimenkul satışı kazancı, “iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılan” gayrimenkuller için sözkonusu. Bu süre geçtikten sonra, gayrimenkul kaç liraya satılırsa satılsın, gelir vergisi ödenmez (GVK Geçici Md. 56/D-6). Örneğin, 10 Mart 1997’de satın aldığı gayrimenkulü, 9 Mart 2001’de satan ve bundan da 50 milyar lira kazanç sağlayan bir kişi, bu kazancı nedeniyle, gelir vergisi ödeyecek. Oysa, iki gün daha bekleyip, 11 Mart 2001’de satış yapsaydı, 50 milyar liralık kazancı nedeniyle, 50 lira dahi gelir vergisi ödemeyecekti.

Kazancın hesaplanmasında, emlak vergisi beyannamesi esas alınıyor. Örneğin; 1998 yılında verilen emlak vergisi beyannamesinde gösterilen değer “maliyet bedeli” olarak gözönüne alınıyor. Bu bedel, Ekim 1998’den itibaren (gayrimenkulün satıldığı ay hariç) Devlet İstatistik Enstitüsünce (DİE) belirlenen “toptan eşya fiyat endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak” tespit olunuyor.

1999 yılı Kasım ve Aralık ayında, emlak vergisi beyannamesini yenileyenlerin, yenileme ya da yükseltme beyanları değil, 1998 yılı beyanı esas alınıyor. Başka bir anlatımla, gelir vergisi yönünden Kasım ve Aralık 1999’da yükseltilen emlak vergisi beyanları, hiçbir işe yaramıyor. 1998’ den sonra alınan gayrimenkullerin ise, iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin kıyaslanması sonucu, 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa, bu kazanç gelir vergisine tabi olur.

2- Verginin Hesabı

Gayrimenkulün satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç kısmı üzerinden, Gelir Vergisi Kanunu’ndaki “vergi tarifesine göre” yüzde 20-45 arasında değişen gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10’u kadar da “fon payı” tahakkuk ettirilir.

SONUÇ

Gayrimenkul alım-satımında, çok sayıda vergi ve harç ile bağlantılı özel durumlar sözkonusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve sonrasında, bunların gözönüne alınması ve o yönde işlem yapılması, cezalı uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek.

Bu arada dikkat edilmesi gereken bir başka husus da, 4444 sayılı Yasa ile getirilen ve bir kısmı yukarıda açıklanan düzenlemelerin, ileride yeni bir değişiklik olmadığı takdirde, 31.12.2002 tarihinde yürürlükten kalkması ve 1 Ocak 2003’ten itibaren, 4369 sayılı Yasa ile getirilen bazı düzenlemelerin yeniden yürürlüğe girecek olmasıyla ilgili. Bu nedenle, 2003 yılı başından itibaren, yeni bir uygulama sözkonusu olabilir.



Tarih (04.05.2011)       kaynak (Şükrü Kızılot)

 
     
Copyright © 2011
RE/MAX DELTA
Alkent 2000 2.faz yanı, Hadımköy yolu no:3 Büyükçekece İstanbul | Türkiye
Tel:0212 858 04 36 | Fax:0212 858 04 42 www.remaxdelta.com | delta@remaxdelta.com
CreatedBY
COMUNER